Seguro de impago de alquiler: cómo funciona y cuándo compensa
Si alquilas una vivienda, el miedo más habitual es que el inquilino deje de pagar. El seguro de impago de alquiler cubre las rentas que no cobres durante un tiempo y los gastos de abogado para recuperar la vivienda. No es barato, pero para muchos propietarios es la diferencia entre un susto y un problema serio.
Qué cubre
Las coberturas varían entre compañías, pero lo habitual es:
- Rentas impagadas: la aseguradora te paga el alquiler durante un número de meses (habitualmente entre 6 y 12, según la póliza) a partir de que se produzca el impago y se cumplan los plazos que fija la póliza.
- Defensa jurídica: abogado y procurador para reclamar las rentas y para el desahucio.
- Actos vandálicos en la vivienda causados por el inquilino, con un límite.
- Cambio de cerradura tras recuperar el piso.
Qué exige la aseguradora
Antes de asegurar, la compañía estudia al inquilino. Lo normal es que pida:
- Documentación de ingresos: nóminas, contrato de trabajo, declaración de la renta.
- Que la renta no supere un porcentaje de los ingresos del inquilino (a menudo alrededor de un tercio).
- Consulta en ficheros de morosos.
- Contrato de alquiler de vivienda habitual firmado y conforme a la ley.
Si el inquilino no cumple los requisitos, la aseguradora puede no aceptar el riesgo. Por eso conviene contratar el seguro antes de firmar con el inquilino, o al menos estudiar su perfil con la compañía antes.
Cuánto cuesta
La prima suele calcularse como un porcentaje de la renta anual. De forma orientativa, se mueve alrededor del 3-5 % de la renta anual, según la compañía y los meses cubiertos. Para un alquiler de 900 € al mes (10.800 € al año), serían unos 320-540 € al año.
Esta prima puede deducirse como gasto en la declaración de la renta del propietario, dentro de los rendimientos del capital inmobiliario.
Diferencias con la fianza y el aval
| Garantía | Qué es | Límite |
|---|---|---|
| Fianza legal | Un mes de renta (vivienda) que se deposita en el organismo autonómico | 1 mes |
| Garantías adicionales | Depósito o aval que puede pedir el propietario | Limitadas por ley a 2 meses de renta en vivienda |
| Seguro de impago | Póliza que paga rentas y abogados | Según póliza, habitualmente 6-12 meses |
La fianza y las garantías adicionales cubren poco si el impago se alarga, porque un desahucio puede tardar meses.
Qué mirar en la póliza
- Meses de renta cubiertos y desde cuándo se cobran.
- Carencia: muchas pólizas no cubren impagos en los primeros meses del contrato.
- Franquicia: a veces el primer mes de impago no se paga.
- Qué gastos jurídicos incluye y si puedes elegir abogado.
- Requisitos para dar parte: plazos para comunicar el impago.
- Exclusiones: contratos de temporada, alquiler por habitaciones o locales, que suelen tener seguros distintos.
En resumen: el seguro de impago paga las rentas durante varios meses y los abogados del desahucio. Cuesta en torno a un 3-5 % de la renta anual y es deducible. Contrátalo antes de firmar el alquiler para que la aseguradora estudie al inquilino.
Preguntas frecuentes
¿Lo puede pagar el inquilino?
En vivienda habitual, la ley limita lo que se puede repercutir al inquilino. Lo normal es que lo pague el propietario.
¿Cubre a un inquilino que ya estaba antes de contratar?
Algunas compañías lo aceptan si el inquilino está al corriente y cumple los requisitos, normalmente con carencia. Pregunta.
¿Y si en vez de un inquilino entra un okupa?
No es un impago, sino una ocupación ilegal. Lo explicamos en okupación y seguro de hogar.